Themen

GdW Arbeitshilfe 89 „TKMoG – Status und Empfehlungen für Wohnungsunternehmen“

Das zum 01.12.2021 in Kraft getretene Telekommunikationsmodernisierungsgesetz (TKMoG) hat das schrittweise Auslaufen der derzeitigen betriebskostenrechtlichen Umlagefähigkeit der Entgelte für den TV-/Breitbandanschluss gemäß § 2 Nr. 15 a, b Betriebskostenverordnung (BetrKV) eingeläutet. Die Umlagefähigkeit ist für seit dem 01.12.2021 neu errichtete Anlagen bereits jetzt ausgeschlossen und nur noch für bestehende Anlagen bis zum 30.06.2024 möglich.

Für Wohnungsunternehmen, die bisher Vereinbarungen mit einer Abrechnung der Versorgungsentgelte über die Betriebskosten geschlossen oder solche geplant haben, bedeuten die gesetzlichen Änderungen nicht weniger als einen erzwungenen Strategiewechsel. Unmittelbarer Handlungsbedarf besteht ebenso bei neuen Anlagen mit einem Errichtungstermin nach dem 01.12.2021 sowie bei aktuellen Ausschreibungen und auslaufenden Betreiberverträgen.

Die Arbeitshilfe informiert über wesentliche Neuregelungen und deren Konsequenzen für jeweils unterschiedliche vertragliche Ausgangssituationen. Zudem wird mit verbreiteten Irrtümern bei der Interpretation des TKMoG aufgeräumt. Im Hinblick auf strategische Empfehlungshilfen für die künftige Gestaltung der Medienversorgung werden mehrere Versorgungsmodelle vorgestellt, auch wenn nicht alle anstehenden Fragen zum derzeitigen Zeitpunkt final bewertet werden können.

GdW Arbeitshilfe 89 „Telekommunikationsmodernisierungsgesetz – Status und Empfehlungen für Wohnungsunternehmen“ (PDF mit Inhaltsverzeichnis & Vorwort)

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Energiesicherung

Als Folge des russischen Überfalls auf die Ukraine steuert Deutschland aktuell auf eine mögliche Gasmangellage im nächsten Winter zu. Um die Wärmeversorgung sicherzustellen werden Energieeinsparungen zunehmend per Gesetz verordnet. Die GdW-Information 165 informiert über Wege zur wohnungswirtschaftlichen Umsetzung der Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung über kurzfristig wirksame Maßnahmen  (Kurzfristenergieversorgungssicherungsmaßnahmenverordnung – EnSikuMaV).

Eine Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung über mittelfristig wirksame Maßnahmen wird am 16.09.2022 im Bundesrat abgestimmt und soll zum 01.10.2022 in Kraft treten.

Grundlagen zum Umgang mit Gasmangellagen enthält die GdW-Information 164 Gasmangel und Energieeinsparung – Vorbereitung auf die Heizperiode 2022/2023 für Wohnungsunternehmen.

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Kein Nachweis mehr einer tatsächlich kürzeren Restnutzungsdauer von Gebäuden nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG

Anmerkungen zum Entwurf eines JStG 2022

von Frau Ingeborg Esser

Im Referentenentwurf eines Jahressteuergesetzes 2022 (JStG) sind Änderungen der steuerlichen Gebäudeabschreibungen nach § 7 Abs. 4 EStG vorgesehen: Zum einen soll die steuerliche Normalabschreibung für neue Wohngebäude, die ab dem 1.1.2024 fertig gestellt werden, auf 3 % erhöht werden. Zum anderen ist aber auch eine Streichung des § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG vorgesehen. Diese Vorschrift ermöglicht es in den Fällen, in denen die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes kürzer ist als die Nutzungsdauer auf Grundlage der Regelabschreibungssätze, dass der Steuerpflichtige auf diese kürzere Nutzungsdauer abschreiben kann. Im Folgenden wird auf diese vorgesehene Abschaffung eingegangen, es werden Konsequenzen dargelegt, es wird aber auch die Frage behandelt, ob diese Abschaffung mit dem Grundsatz der Besteuerung nach der Leistungsfähigkeit vereinbar ist.

Den ausführlichen Beitrag finden Sie hier.

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IDW ERS IFA 3: Neuer Standard zum Ausweis von Immobilien

Nach dem IFA 1 „Abgrenzungen von Herstellungs- und Erhaltungsaufwand“ und dem IFA 2 „Bewertung von Immobilien in der Handelsbilanz“ widmet sich der neue IFA 3 dem Ausweis der Immobilien in der Handelsbilanz und der Abbildung des Bau- und Modernisierungsprozesses, sowohl im Anlage- als auch im Umlaufvermögen. Er wurde am 03.02.2022 vom IFA verabschiedet und steht seit Ende Februar in der Entwurfsfassung zur Verfügung:

https://www.idw.de/idw/idw-aktuell/veroeffentlichung-von-idw-ers-ifa-3-zum-ausweis-von-immobilien/134830

Nähere Informationen finden Sie ebenfalls in diesem Artikel:
IDW ERS IFA 3: Neuer Standard zum Ausweis von Immobilien.

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Die neue HeizkostenV ist seit 01.12.2021 in Kraft.

Mit der Novelle setzt Deutschland die neuen Bestimmungen für die Verbrauchserfassung und Abrechnung sowie Nutzung interoperabler Geräte und Systeme aus der EU-Energieeffizienzrichtlinie von 2018 in deutsches Recht um. Die EU-Richtlinie beinhaltet europaweit einige Punkte, die in Deutschland bereits umgesetzt waren, wie

  • die Verpflichtung zur Verbrauchserfassung an sich
  • die Verpflichtung zur Einzelverbrauchserfassung in Mehrfamilienhäusern und
  • Regeln für die Heizkostenverteilung.

Andere Regeln bedurften der nationalen Umsetzung:

  • Übergang zu fernablesbaren Geräten,
  • Monatliche Verbrauchsinformationen,
  • Interoperable Geräte und Systeme,
  • Cybersicherheit und Schutz der Privatsphäre und der Daten der Endnutzer,
  • Sanktionierung für den Fall der Nichteinhaltung.

Die nationale Umsetzung hat dem hinzugefügt:

  • Kostenloses Schlüsselmaterial,
  • Einschränkung der Datennutzung,
  • redaktionelle Korrekturen in § 9 Verteilung der Kosten bei verbundenen Anlagen
    (Das Wort „Gleichung“ wird z. B. durch das Wort „Zahlenwertgleichung“ ersetzt, der Begriff „Schüttraummeter“ wird durch kg ersetzt, usw.).

Die Arbeitshilfe soll alle Wohnungsunternehmen dabei unterstützen, die Regelungen der HeizkostenV praxisgerecht und rechtssicher umzusetzen.

Die Wohnungswirtschaft hat zwei Jahre lang dem Verordnungsgeber und zuletzt den Bundesländern oft und ausführlich erklärt, dass und warum die Verordnung erhebliche prozessuale Ineffizienzen, Mehrkosten für Mieter und Wohnungsunternehmen und voraussichtlich Rechtstreite verursachen kann, ohne dass sie in maßgeblichen Größenordnungen zu zusätzlichen Energieeinsparungen beitragen wird.

Neugierig geworden? Werfen Sie einen Blick in das Inhaltsverzeichnis!

GdW Arbeitshilfe 90 – Umsetzung der novellierten Heizkostenverordnung 2021 (Inhaltsverzeichnis und Vorwort – PDF)

Die Arbeitshilfe 90 kann hier bestellt werden.

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Grundsteuerreform: Aktueller Sachstand inklusive Umsetzungsstand in den Ländern

04

Am 18. Oktober 2019 hat der Deutsche Bundestag das Gesetzespaket zur Grundsteuerreform in zweiter und dritter Lesung verabschiedet; die Zustimmung des Bundesrates erfolgte am 8. November 2019. Mit der Verkündung im Bundesgesetzblatt noch im Jahr 2019 konnte die vom Bundesverfassungsgericht gesetzte Frist zur Neuregelung der Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer gewahrt werden. Nun gilt es, die Grundsteuerreform bis zum 1. Januar 2025 in die Praxis umzusetzen. Bis dahin bleiben die bisherigen Einheitswerte maßgebend.

Das Gesetzespaket 2019 zur Grundsteuerreform umfasst

Die Änderung des Grundgesetzes diente zunächst dazu, die Gesetzgebungskompetenz des Bundes für die Grundsteuer sicherzustellen. Um den Bundesländern die Möglichkeit für vom Bundesmodell abweichende Bemessungsgrundlagen für die Grundsteuer auf Länderebene zu eröffnen, wurde die Grundsteuer außerdem in den Katalog des Art. 72 Abs. 3 Satz 1 GG aufgenommen (sog. Länderöffnungsklausel mit Anwendung frühestens ab dem Jahr 2025).

Mit dem Grundsteuer-Reformgesetz wurden die neuen Bewertungsgrundlagen für die Zwecke der Grundsteuer im Bewertungsgesetz, das sogenannte Bundesmodell, und flankierende Änderungen im Grundsteuer- und weiteren Gesetzen geregelt. Die neuen Grundsteuerwerte werden auf den 1. Januar 2022 erstmals festgestellt (Hauptfeststellungszeitpunkt) und der Grundsteuer ab dem 1. Januar 2025 zugrunde gelegt. Der Hauptfeststellungszeitraum beträgt künftig sieben Jahre, so dass die nächste Hauptfeststellung auf den 1. Januar 2029 erfolgt.

Das dreistufige Verfahren zur Ermittlung der Grundsteuer – Ermittlung des Grundsteuerwerts des Grundstücks – Anwendung der Steuermesszahl – Hebesatz der Gemeinde – bleibt erhalten.

Der Grundsteuerwert unbebauter Grundstücke ermittelt sich aus der Grundstücksfläche und dem Bodenrichtwert. Der Grundsteuerwert für bebaute Mietwohngrundstücke ermittelt sich im Wege eines Ertragswertverfahrens auf der Basis durchschnittlicher Nettokaltmieten und unter Berücksichtigung von Bodenrichtwerten bzw. Bodenrichtwertzonen. Für gemischt-genutzte Grundstücke und Geschäftsgrundstücke kommt ein Sachwertverfahren zur Anwendung. Der für das bebaute Grundstück ermittelte Grundsteuerwert darf nicht geringer sein als 75 Prozent des Grundsteuerwerts, der sich für das unbebaute Grundstück ergeben würde (sogenannter Mindestwert-Ansatz).

Ab 2025 beträgt die Grundsteuermesszahl für unbebaute Grundstücke voraussichtlich 0,34 Promille und für bebaute Grundstücke voraussichtlich 0,31 Promille (geändert durch GrStRefUG – siehe weiter unten). Für den Bereich des sozialen Wohnungsbaus erfolgt eine Reduzierung dieser Steuermesszahl um 25 Prozent. Eine Reduzierung um ebenfalls 25 Prozent erfolgt – auf Antrag – für Mietwohngrundstücke einer ausgewählten Gruppe von Wohnungsunternehmen in Abhängigkeit vom jeweiligen Anteilseigner oder dem steuerlichen Status (§ 15 Abs. 4 GrStG – zur Kritik siehe weiter unten). Eine weitere Ermäßigung der Grundsteuermesszahl – um 10 Prozent – erfolgt bei Grundstücken mit Baudenkmälern i.  S.  d. jeweiligen Landesdenkmalschutzgesetzes.

Mit dem Ziel der Mobilisierung von baureifen Grundstücken für die Bebauung wird den Gemeinden ab dem Jahr 2025 die Möglichkeit eröffnet, aus städtebaulichen Gründen für baureife Grundstücke einen einheitlichen und gegenüber dem Hebesatz für die übrigen Grundstücke höheren Hebesatz festlegen zu können. Als städtebauliche Gründe kommen zum Beispiel die Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten sowie Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen, die Nachverdichtung bestehender Siedlungsstrukturen oder die Stärkung der Innenentwicklung in Betracht.

  •  Grundsteuerreform-Umsetzungsgesetz (2021) BGBl. I vom 22.07.2021, S. 2931 

    • Die durchschnittlichen Nettokaltmieten (Bundesmodell – Ertragswertverfahren) werden aufgrund der zwischenzeitlich vorliegenden Mikrozensus-Daten 2018 fortgeschrieben. Eine neue Mietniveaustufe 7 wird eingeführt; die Zu- und Abschläge zur Berücksichtigung von Mietniveauunterschieden zwischen den Gemeinden eines Landes werden angepasst. Die gemeindebezogene Einordnung in die Mietniveaustufen ergibt sich aus der sog. Mietniveau-Einstufungsverordnung.

    • Die Steuermesszahl für bebaute Grundstücke i.  S.  d. § 249 Abs. 1 Nr. 1 bis 4 BewG (Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Wohnungseigentum) wird von 0,34 Promille auf 0,31 Promille abgesenkt (§ 15 Abs. 1 Nr. 2a GrStG).
    • In Bezug auf die Änderungen zur Anwendung ermäßigter Grundsteuermesszahlen in den Fällen der sozialen Wohnraumförderung (§ 15 Abs. 2 – Bund – und Abs. 3 – Länder – GrStG) wird auf den Abdruck des GrStRefUG im BGBl. verwiesen; zur Kritik an der Ausgestaltung des § 15 Abs. 4 GrStG siehe GdW-Stellungnahme vom 22.04.2021 .
  • Folgende Bundesländer werden das Bundesmodell anwenden (Stand: November 2021):

Berlin, Brandenburg, Bremen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Rheinland-Pfalz, Thüringen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen; Saarland und Sachsen (unter Anwendung abweichender Steuermesszahlen)

  • Folgende Bundesländer wenden das Bundesmodell nicht an:

Reines Flächenmodell

  • Bayern

Flächen-Lage-Modelle

  • Hessen
  • Niedersachsen
  • Hamburg

Bodenwertmodell

  • Baden-Württemberg

Die Erklärung zur Feststellung der Grundsteuerwerte auf den 01.01.2022 ist in elektronischer Form über die Online-Plattform ELSTER abzugeben. Die Abgabefrist beginnt nach aktuellem Kenntnisstand am 01.07.2022 und läuft voraussichtlich bis zum 31.10.2022 (siehe BMF – 20.12.2021 –https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Standardartikel/Themen/Steuern/Steuerarten/Grundsteuer-und-Grunderwerbsteuer/reform-der-grundsteuer.html). Die Aufforderung zur Abgabe der Feststellungserklärungen wird voraussichtlich Ende März 2022 durch öffentliche Bekanntmachung erfolgen.

Was die zu erklärenden Daten und weitere Informationen diesbezüglich anbelangt (Bundesmodell), wird auf die Dokumente verwiesen, die Ende Dezember 2021 im Bundessteuerblatt veröffentlicht wurden (Bewertungserlass Grundvermögen, Vordrucke, Ausfüllanleitungen):

  • Koordinierte Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder vom 09.11.2021 – Anwendung des Siebenten Abschnitts des Zweiten Teils des Bewertungsgesetzes zur Bewertung des Grundbesitzes (allgemeiner Teil und Grundvermögen) für die Grundsteuer ab 01.01.2022 – AEBewGrSt
  • Grundsteuer: Vordrucke und Ausfüllanleitungen für die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts auf den 01.01.2022 – Allgemeine Hinweise – Vordrucke und Ausfüllanleitungen
  • Grundsteuer: Vordrucke und Ausfüllanleitungen für die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts auf den 01.01.2022 – Vordrucke und Ausfüllanleitungen – Komplett

 

24.12.21_Bundessteuerblatt_091121_Bewertungserlass_Grundvermögen

24.12.21_Bundessteuerblatt_011221_Anlagen_Vordrucke_Ausfüllanleitungen_komplett

24.12.21_Bundessteuerblatt_011221_Anlagen_Hinweise

 

 

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Lobbyregister – Fragestellungen im Rahmen einer Handlungsanleitung

Am 1. Januar 2022 tritt das Gesetz zur Einführung eines Lobbyregisters für die Interessenvertretung gegenüber dem Deutschen Bundestag und gegenüber der Bundesregierung (Lobbyregistergesetz – LobbyRG) in Kraft.

Anlass des Gesetzes waren wenige – aber eben öffentlichkeitswirksame – Ereignisse unlauterer Interessenvertretung, die das Vertrauen der Öffentlichkeit in die Politik und die Legitimität von Willensbildungs- und Entscheidungsprozessen von Parlament und Regierung beschädigt haben.

Der GdW hat im Rahmen der Beratungen zum Gesetzentwurf verdeutlicht, dass wir die übergeordnete gesetzgeberische Intention des Gesetzes, die Arbeit von Interessenvertretern gegenüber Politik und Öffentlichkeit transparenter zu gestalten, vollumfänglich unterstützen. Wir distanzieren uns ausdrücklich von Organisationen, die intransparent und mit unlauteren Mitteln arbeiten und so die auch vom Gesetzgeber anerkannte wichtige Arbeit politischer Interessenvertretung untergraben.

Insofern haben wir im Rahmen der Beratungen sogar noch strengere Vorschriften angeregt, etwa bei der Offenlegung von Spenden ab dem ersten Euro.

GdW Information 162 – Kurzfassung (Vorwort & Inhalt)

Die GdW Information 162 steht ab sofort im GdW-Mitgliederbereich unter „Extranet -> Publikationen“ zum Download zur Verfügung.

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Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2021/2022

Wohnen war eines der großen Themen im zurückliegenden Wahlkampf. Dabei gingen die Meinungen weit auseinander, wie auch das Ergebnis des Volkentscheids in Berlin zeigt. Der Wahlkampf ist vorbei, jetzt brauchen wir gemeinsam mit den künftigen Regierungsparteien eine sachliche Diskussion über die echten Lösungen für mehr bezahlbaren und nachhaltigen Wohnraum in Deutschland. Fundierte Daten und Fakten sind eine gute Grundlage für eine Neujustierung der wohnungswirtschaftlichen Diskussion: Mit den „Wohnungswirtschaftlichen Daten und Trends“, legt der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen erneut einen detaillierten Überblick zum Stand der Entwicklungen in der Branche vor. Fundament der Berichterstattung sind eigene umfassende Basisdaten aus der vom GdW bundesweit vertretenen Wohnungs- und Immobilienwirtschaft sowie die relevanten Ergebnisse der amtlichen Statistik und weiterer Erhebungen von Branchentrends.

  • Kennziffern, Tabellen und Grafiken zur Entwicklung der Branche und der Wohnungsmärkte sind in den „Daten und Trends“ detailliert dokumentiert. Das mehr als 120 Seiten umfassende Kompendium informiert in diesem Jahr neben der üblichen Berichterstattung zu den Themen Investitionen, Bautätigkeit, Mietenentwicklung außerdem diese Themen:
  • Klimaschutz und Bezahlbarkeit des Wohnens
  • Wohnungs- und Immobilienwirtschaft als Stabilitätsanker in der Krise
  • Neubauinvestitionen und Wohnungsfertigstellungen bei GdW Unternehmen auf Rekordhoch
  • Umland der Städte profitiert aktuell von einer Zuwanderung aus dem urbanen Raum
  • Wiedervermietungsmieten der GdW-Unternehmen deutlich günstiger als Angebotsmieten von Online-Plattformen
  • Vermögens- und Finanzierungskennzahlen der Unternehmen

Gedruckte Exemplare der kostenpflichtigen Veröffentlichung können zum Preis von 35 EUR je Exemplar ausschließlich über die Haufe-Lexware GmbH & Co. KG bezogen werden:

Haufe-Lexware GmbH & Co. KG, Munzinger Straße 9, 79111 Freiburg
Tel.: 0180 5555691, Fax: 0180 5050441,
E-Mail: immobilien@haufe-lexware.com , Internet: https://shop.haufe.de/prod/daten-und-trends

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Reform von Basel III

International regulatory framework for banks. Basel 3. Banking supervision concept

Die EU-Kommission hat am 27.10.2021 eine überarbeitete Fassung der EU-Bankenvorschriften (Eigenkapitalverordnung und Eigenkapitalrichtlinie) angenommen. Start der nationalen Umsetzung ist 2025. Insgesamt müssen bis 2030 die Kapitalpuffer der Banken um bis zu 8,4 Prozent erhöht werden, um mögliche Risiken besser abzufedern.

Bevor die vorgelegten Vorschläge der EU-Kommission in Kraft treten, müssen allerdings noch das Europaparlament und die EU-Mitgliedstaaten zustimmen.

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GdW Arbeitshilfe 86 „Grüne Finanzierung – EU-Taxonomie und die Auswirkungen auf die Wohnungswirtschaft“

Die Europäische Kommission schreibt dem Finanzsystem eine Schlüsselrolle bei der Entwicklung einer nachhaltigeren Wirtschaft zu. Aus diesem Grund wurde der EU-Aktionsplan für ein nachhaltiges Finanzwesen im Jahr 2018 entwickelt, der einen Katalog von verschiedenen Maßnahmen vorsieht, um das Thema Nachhaltigkeit im Finanzsektor zu verankern. Eine Maßnahme davon ist die Etablierung eines Klassifikationssystems (Taxonomie) für grüne Finanzierungen.

Der Fachausschuss Rechnungslegung und Finanzierung des GdW hat seit Anfang 2020 in einem Arbeitskreis die Arbeitshilfe zum Thema „Grüne Finanzierungen“ erarbeitet. Ziel der Arbeitshilfe ist es, die Wohnungsunternehmen auf das Thema Nachhaltigkeit und die damit verbundene klimaorientierte Finanzierung von Unternehmen für die nahe Zukunft vorzubereiten. Grüne Finanzierung umfasst in seiner Definition zunächst Klima- und Umweltziele, die Entwicklung bleibt hier nicht stehen. „Nachhaltige Finanzierung“ wäre der umfassendere Begriff. In den Beiträgen wird auch hier drauf abgestellt.

Die GdW-Mitgliedsunternehmen sind gerade in diesem Bereich mit ihren Themen um soziale Nachhaltigkeit stark und es bieten sich hierzu Chancen. Wir möchten Sie dafür sensibilisieren, dass unternehmensintern die Instrumente geschaffen oder ausgebaut werden und die Berichterstattung nach außen so gestaltet wird, dass eine dauerhafte und zukunftsorientierte Finanzierungspolitik in den Mitgliedsunternehmen implementiert werden kann.

Neugierig geworden? Werfen Sie einen Blick in das Inhaltsverzeichnis!

Die GdW Arbeitshilfe 86 steht ab sofort im GdW-Mitgliederbereich unter „Extranet -> Publikationen“ zum Download zur Verfügung.

Mitgliedsunternehmen des GdW erhalten bei ihrer Bestellung jeweils ein kostenfreies Exemplar.

Alle weiteren Besteller sowie Mehrexemplare für unsere Mitglieder können zu einem Preis von 25 EUR zuzüglich Versandkosten ausschließlich beim GdW bezogen werden:

GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V.
Postfach 301573
10749 Berlin

Telefon: +49 (0)30 82403-163
E-Mail: bestellung@gdw.de

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