Am 18. Oktober 2019 hat der Deutsche Bundestag das Gesetzespaket zur Grundsteuerreform in zweiter und dritter Lesung verabschiedet; die Zustimmung des Bundesrates erfolgte am 8. November 2019. Mit der Verkündung im Bundesgesetzblatt noch im Jahr 2019 konnte die vom Bundesverfassungsgericht gesetzte Frist zur Neuregelung der Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer gewahrt werden. Nun gilt es, die Grundsteuerreform bis zum 1. Januar 2025 in die Praxis umzusetzen. Bis dahin bleiben die bisherigen Einheitswerte maßgebend.
Das Gesetzespaket 2019 zur Grundsteuerreform umfasst
Die Änderung des Grundgesetzes diente zunächst dazu, die Gesetzgebungskompetenz des Bundes für die Grundsteuer sicherzustellen. Um den Bundesländern die Möglichkeit für vom Bundesmodell abweichende Bemessungsgrundlagen für die Grundsteuer auf Länderebene zu eröffnen, wurde die Grundsteuer außerdem in den Katalog des Art. 72 Abs. 3 Satz 1 GG aufgenommen (sog. Länderöffnungsklausel mit Anwendung frühestens ab dem Jahr 2025).
Mit dem Grundsteuer-Reformgesetz wurden die neuen Bewertungsgrundlagen für die Zwecke der Grundsteuer im Bewertungsgesetz, das sogenannte Bundesmodell, und flankierende Änderungen im Grundsteuer- und weiteren Gesetzen geregelt. Die neuen Grundsteuerwerte werden auf den 1. Januar 2022 erstmals festgestellt (Hauptfeststellungszeitpunkt) und der Grundsteuer ab dem 1. Januar 2025 zugrunde gelegt. Der Hauptfeststellungszeitraum beträgt künftig sieben Jahre, so dass die nächste Hauptfeststellung auf den 1. Januar 2029 erfolgt.
Das dreistufige Verfahren zur Ermittlung der Grundsteuer – Ermittlung des Grundsteuerwerts des Grundstücks – Anwendung der Steuermesszahl – Hebesatz der Gemeinde – bleibt erhalten.
Der Grundsteuerwert unbebauter Grundstücke ermittelt sich aus der Grundstücksfläche und dem Bodenrichtwert. Der Grundsteuerwert für bebaute Mietwohngrundstücke ermittelt sich im Wege eines Ertragswertverfahrens auf der Basis durchschnittlicher Nettokaltmieten und unter Berücksichtigung von Bodenrichtwerten bzw. Bodenrichtwertzonen. Für gemischt-genutzte Grundstücke und Geschäftsgrundstücke kommt ein Sachwertverfahren zur Anwendung. Der für das bebaute Grundstück ermittelte Grundsteuerwert darf nicht geringer sein als 75 Prozent des Grundsteuerwerts, der sich für das unbebaute Grundstück ergeben würde (sogenannter Mindestwert-Ansatz).
Ab 2025 beträgt die Grundsteuermesszahl für unbebaute Grundstücke voraussichtlich 0,34 Promille und für bebaute Grundstücke voraussichtlich 0,31 Promille (geändert durch GrStRefUG – siehe weiter unten). Für den Bereich des sozialen Wohnungsbaus erfolgt eine Reduzierung dieser Steuermesszahl um 25 Prozent. Eine Reduzierung um ebenfalls 25 Prozent erfolgt – auf Antrag – für Mietwohngrundstücke einer ausgewählten Gruppe von Wohnungsunternehmen in Abhängigkeit vom jeweiligen Anteilseigner oder dem steuerlichen Status (§ 15 Abs. 4 GrStG – zur Kritik siehe weiter unten). Eine weitere Ermäßigung der Grundsteuermesszahl – um 10 Prozent – erfolgt bei Grundstücken mit Baudenkmälern i. S. d. jeweiligen Landesdenkmalschutzgesetzes.
Mit dem Ziel der Mobilisierung von baureifen Grundstücken für die Bebauung wird den Gemeinden ab dem Jahr 2025 die Möglichkeit eröffnet, aus städtebaulichen Gründen für baureife Grundstücke einen einheitlichen und gegenüber dem Hebesatz für die übrigen Grundstücke höheren Hebesatz festlegen zu können. Als städtebauliche Gründe kommen zum Beispiel die Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten sowie Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen, die Nachverdichtung bestehender Siedlungsstrukturen oder die Stärkung der Innenentwicklung in Betracht.
- Grundsteuerreform-Umsetzungsgesetz (2021) BGBl. I vom 22.07.2021, S. 2931
- Die durchschnittlichen Nettokaltmieten (Bundesmodell – Ertragswertverfahren) werden aufgrund der zwischenzeitlich vorliegenden Mikrozensus-Daten 2018 fortgeschrieben. Eine neue Mietniveaustufe 7 wird eingeführt; die Zu- und Abschläge zur Berücksichtigung von Mietniveauunterschieden zwischen den Gemeinden eines Landes werden angepasst. Die gemeindebezogene Einordnung in die Mietniveaustufen ergibt sich aus der sog. Mietniveau-Einstufungsverordnung.
- Die Steuermesszahl für bebaute Grundstücke i. S. d. § 249 Abs. 1 Nr. 1 bis 4 BewG (Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Wohnungseigentum) wird von 0,34 Promille auf 0,31 Promille abgesenkt (§ 15 Abs. 1 Nr. 2a GrStG).
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- In Bezug auf die Änderungen zur Anwendung ermäßigter Grundsteuermesszahlen in den Fällen der sozialen Wohnraumförderung (§ 15 Abs. 2 – Bund – und Abs. 3 – Länder – GrStG) wird auf den Abdruck des GrStRefUG im BGBl. verwiesen; zur Kritik an der Ausgestaltung des § 15 Abs. 4 GrStG siehe GdW-Stellungnahme vom 22.04.2021 .
- Folgende Bundesländer werden das Bundesmodell anwenden (Stand: November 2021):
Berlin, Brandenburg, Bremen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Rheinland-Pfalz, Thüringen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen; Saarland und Sachsen (unter Anwendung abweichender Steuermesszahlen)
- Folgende Bundesländer wenden das Bundesmodell nicht an:
Reines Flächenmodell
Flächen-Lage-Modelle
- Hessen
- Niedersachsen
- Hamburg
Bodenwertmodell
Die Erklärung zur Feststellung der Grundsteuerwerte auf den 01.01.2022 ist in elektronischer Form über die Online-Plattform ELSTER abzugeben. Die Abgabefrist beginnt nach aktuellem Kenntnisstand am 01.07.2022 und läuft voraussichtlich bis zum 31.10.2022 (siehe BMF – 20.12.2021 –https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Standardartikel/Themen/Steuern/Steuerarten/Grundsteuer-und-Grunderwerbsteuer/reform-der-grundsteuer.html). Die Aufforderung zur Abgabe der Feststellungserklärungen wird voraussichtlich Ende März 2022 durch öffentliche Bekanntmachung erfolgen.
Was die zu erklärenden Daten und weitere Informationen diesbezüglich anbelangt (Bundesmodell), wird auf die Dokumente verwiesen, die Ende Dezember 2021 im Bundessteuerblatt veröffentlicht wurden (Bewertungserlass Grundvermögen, Vordrucke, Ausfüllanleitungen):
- Koordinierte Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder vom 09.11.2021 – Anwendung des Siebenten Abschnitts des Zweiten Teils des Bewertungsgesetzes zur Bewertung des Grundbesitzes (allgemeiner Teil und Grundvermögen) für die Grundsteuer ab 01.01.2022 – AEBewGrSt
- Grundsteuer: Vordrucke und Ausfüllanleitungen für die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts auf den 01.01.2022 – Allgemeine Hinweise – Vordrucke und Ausfüllanleitungen
- Grundsteuer: Vordrucke und Ausfüllanleitungen für die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts auf den 01.01.2022 – Vordrucke und Ausfüllanleitungen – Komplett
24.12.21_Bundessteuerblatt_091121_Bewertungserlass_Grundvermögen
24.12.21_Bundessteuerblatt_011221_Anlagen_Vordrucke_Ausfüllanleitungen_komplett
24.12.21_Bundessteuerblatt_011221_Anlagen_Hinweise
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