Grundsteuerreform: Aktueller Sachstand inklusive Umsetzungsstand in den Ländern

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Am 18. Oktober 2019 hat der Deutsche Bundestag das Gesetzespaket zur Grundsteuerreform in zweiter und dritter Lesung verabschiedet; die Zustimmung des Bundesrates erfolgte am 8. November 2019. Mit der Verkündung im Bundesgesetzblatt noch im Jahr 2019 konnte die vom Bundesverfassungsgericht gesetzte Frist zur Neuregelung der Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer gewahrt werden. Nun gilt es, die Grundsteuerreform bis zum 1. Januar 2025 in die Praxis umzusetzen. Bis dahin bleiben die bisherigen Einheitswerte maßgebend.

Das Gesetzespaket zur Grundsteuerreform umfasst

Die Änderung des Grundgesetzes diente zunächst dazu, die Gesetzgebungskompetenz des Bundes für die Grundsteuer sicherzustellen. Um den Bundesländern die Möglichkeit für vom Bundesmodell abweichende Bemessungsgrundlagen für die Grundsteuer auf Länderebene zu eröffnen, wurde die Grundsteuer außerdem in den Katalog des Art. 72 Abs. 3 Satz 1 GG aufgenommen (sog. Länderöffnungsklausel mit Anwendung frühestens ab dem Jahr 2025).

Mit dem Grundsteuer-Reformgesetz wurden die neuen Bewertungsgrundlagen für die Zwecke der Grundsteuer im Bewertungsgesetz, das sogenannte Bundesmodell, und flankierende Änderungen im Grundsteuer- und weiteren Gesetzen geregelt. Die neuen Grundsteuerwerte werden auf den 1. Januar 2022 erstmals festgestellt (Hauptfeststellungszeitpunkt) und der Grundsteuer ab dem 1. Januar 2025 zugrunde gelegt. Der Hauptfeststellungszeitraum beträgt künftig sieben Jahre, so dass die nächste Hauptfeststellung auf den 1. Januar 2029 erfolgt.

Das dreistufige Verfahren zur Ermittlung der Grundsteuer – Ermittlung des Grundsteuerwerts des Grundstücks – Anwendung der Steuermesszahl – Hebesatz der Gemeinde – bleibt erhalten.

Der Grundsteuerwert unbebauter Grundstücke ermittelt sich aus der Grundstücksfläche und dem Bodenrichtwert. Der Grundsteuerwert für bebaute Mietwohngrundstücke ermittelt sich im Wege eines Ertragswertverfahrens auf der Basis durchschnittlicher Nettokaltmieten und unter Berücksichtigung von Bodenrichtwerten bzw. Bodenrichtwertzonen. Für gemischt-genutzte Grundstücke und Geschäftsgrundstücke kommt ein Sachwertverfahren zur Anwendung. Der für das bebaute Grundstück ermittelte Grundsteuerwert darf nicht geringer sein als 75 Prozent des Grundsteuerwerts, der sich für das unbebaute Grundstück ergeben würde (sogenannter Mindestwert-Ansatz).

Ab 2025 beträgt die Grundsteuermesszahl sowohl für unbebaute als auch für bebaute Grundstücke voraussichtlich 0,34 Promille. Für den Bereich des sozialen Wohnungsbaus erfolgt eine Reduzierung dieser Steuermesszahl um 25 Prozent. Eine Reduzierung um ebenfalls 25 Prozent erfolgt – auf Antrag –für Mietwohngrundstücke einer ausgewählten Gruppe von Wohnungsunternehmen in Abhängigkeit vom jeweiligen Anteilseigner oder dem steuerlichen Status. Eine weitere Ermäßigung der Grundsteuermesszahl – um 10 Prozent – erfolgt bei Grundstücken mit Baudenkmälern i. S. d. jeweiligen Landesdenkmalschutzgesetzes.

Mit dem Ziel der Mobilisierung von baureifen Grundstücken für die Bebauung wird den Gemeinden ab dem Jahr 2025 die Möglichkeit eröffnet, aus städtebaulichen Gründen für baureife Grundstücke einen einheitlichen und gegenüber dem Hebesatz für die übrigen Grundstücke höheren Hebesatz festlegen zu können. Als städtebauliche Gründe kommen zum Beispiel die Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten sowie Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen, die Nachverdichtung bestehender Siedlungsstrukturen oder die Stärkung der Innenentwicklung in Betracht.

Bewertung:
Ob das Bundesmodell bundesweit zur Anwendung kommen wird, wird die Zukunft zeigen. Durch die im Grundgesetz verankerte Länderöffnungsklausel können die Länder frei entscheiden, welche Bemessungsgrundlage sie ab 2025 tatsächlich anwenden werden.  Es bleibt also abzuwarten, ob es in Deutschland künftig unterschiedliche Grundsteuerbemessungsgrundlagen geben wird – und wenn ja wie viele.

Umsetzungsstand in den Ländern (Stand: September 2020 – Eigene Recherche)

Nach aktuellem Kenntnisstand wollen Berlin, Bremen, Schleswig-Holstein, Rheinland-Pfalz, Thüringen, Saarland, Sachsen (aber Abweichung hinsichtlich der nutzungsbezogenen Grundsteuermesszahlen) das Bundesmodell anwenden. Bayern steht bislang für ein reines Flächenmodell auf der Basis von Grundstücks- und Gebäudeflächen unter Anwendung nutzungsbezogener Äquivalenz- und Steuermesszahlen. Es ist zu erwarten, dass auch Bayern ggf. noch einen Lagefaktor ergänzt. Flächen-Lage-Modelle – mit Lagefaktoren unterschiedlicher Ausprägung – favorisieren derzeit Niedersachsen, Hessen und Hamburg. Baden-Württemberg will ein Bodenwertmodell auf der Basis von Grundstücksfläche und Bodenrichtwerten unter Anwendung nutzungsbezogener Steuermesszahlen anwenden. Nicht bekannt ist derzeit der Standpunkt von Nordrhein-Westfalen, Sachsen-Anhalt, Brandenburg und Mecklenburg-Vorpommern und ob ggf. eigene Modelle oder der Anschluss an andere Ländermodelle erwogen wird.

Die Wohnungswirtschaft 03/2020
Update Grundsteuer – Gesetzespaket im Bundesgesetzblatt verkündet

GdW Pressestatement vom 12.05.2020

 

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